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FAQ zum Thema Immobilienverkauf und -kauf

Hier finden Sie nützliches Wissen rund um den Verkauf und Kauf von Immobilien aller Art.

Hier geben wir Ihnen die Antworten zu den am häufigst gestellten Fragen beim Immobilienverkauf und -kauf. Unsere Antworten haben wir möglichst einfach und leicht verständlich formuliert.

Wenn Sie noch Fragen haben, die wir hier nicht aufführen, nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf – wir sind gerne für Sie da!

Immobilien kaufen

Beim Kauf einer Neubauimmobilie fallen üblicherweise rund 8,5% Nebenkosten an. Dies sind die Grunderwerbsteuer (6,5 %) sowie die Notar- und Gerichtsgebühren (1,5 % bis 2 %). Die Nebenkosten berechnen sich vom beurkundeten Kaufpreis. Bei Erbbaurechtsverträgen ist zudem die Kapitalisierung des Erbbauzinses zu berücksichtigen. Alle Prozentzahlen verstehen sich inklusive Mehrwertsteuer.

Die Freistellung der Immobilie wird zwischen Käufer und Verkäufer abgestimmt. Voraussetzung der Freistellung/der Übergabe an den Käufer ist die Kaufpreiszahlung. Man spricht hier auch von einem Zug um Zug Geschäft: Kaufpreiszahlung gegen Schlüsselübergabe.

Es gilt der Grundsatz: Kauf bricht Miete nicht. Bei dem Erwerb einer vermieteten Immobilie, tritt der Erwerber somit grundsätzlich in den bestehenden Mietvertrag ein. Im Falle von Eigenbedarf, kann der Erwerber eine Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen. Diese Kündigung ist erst nach Umschreibung des Eigentums im Grundbuch möglich. Die Kündigungsfrist ist abhängig von den im Mietvertrag abgeschlossenen Modalitäten. Bei Mietverträgen mit einer Laufzeit bis zu fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist üblicherweise drei Monate. Eine Kündigungsfrist von sechs Monaten liegt üblicherweise bei einer Laufzeit zwischen fünf und acht Jahren vor. Bei einer längeren Laufzeit gilt eine Kündigungsfrist von neun Monaten.

Da Mietverträge jedoch individuell gefasst sein können, empfiehlt es sich immer den Mietvertrag im Hinblick auf die vereinbarten Kündigungsmodalitäten zu prüfen. Ausnahmen gibt es zudem regelmäßig bei Mietverträgen mit gehandicapten Personen sowie älteren und pflegebedürftigen Menschen.

Den Kaufpreis bestimmen eine Vielzahl von wertbestimmenden Faktoren: die Lage, die Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks und damit der Bodenwert, die Wohnfläche, das Baujahr, der Ausstattungsstandard, der energetische Zustand, die Zielgruppe der Immobilie und nicht zuletzt die aktuelle Marktsituation.

Alle maßgeblichen Faktoren werden durch ihren SKW-BeraterIn bestimmt und bewertet. In einem gemeinsamen Gespräch definieren sie dann den Wert der Immobilie.

Wenn man eine Immobilie erwirbt, gibt es im Wesentlichen zwei Möglichkeiten den Kaufpreis der Immobilie zu bezahlen: Durch die Zahlung aus Eigenkapital oder mittels Darlehen von Banken, Sparkassen, Bausparkassen oder Versicherungen.

In der überwiegenden Anzahl der Fälle erfolgt die Finanzierung mittels eines Darlehens. Dieses Darlehen gewähren Finanzierungsinstitute ihren Darlehensnehmern regelmäßig jedoch nur dann, wenn diese ihnen eine gleichwertige Sicherheit stellen. Häufig stellt diese Sicherheit das neu zu erwerbende Grundstück dar. Die Absicherung des Finanzierungsinstitutes an diesem Grundstück erfolgt durch die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch. Da der Käufer aber erst nach Zahlung des Kaufpreises und Umschreibung des Eigentums im Grundbuch Eigentümer des Grundstückes wird und somit erst dann die notwendige Sicherheit stellen kann, bedient man sich der sog. Belastungsvollmacht. Der Verkäufer erteilt dem Käufer das Recht das Grundstück bereits vor Eigentumsumschreibung mit Grundpfandrechten zu belasten. Das Finanzierungsinstitut des Käufers kann mit Hilfe dieser Belastungsvollmacht sodann die Grundpfandrechte eintragen lassen. Im Gegenzug enthält die Belastungsvollmacht Sicherungsinstrumente für den Verkäufer. Ihm wird der Auszahlungsanspruch zur Begleichung des Kaufpreises zugesprochen. Ebenso wird die Haftung des Verkäufers auf das veräußerte Grundstück beschränkt. Die Kosten der Grundpfandrechtsbestellung trägt der Käufer. Mit Umschreibung des Eigentums auf den Käufer geht die eingetragene Grundschuld dann auf diesen über.

Den Zuschlag und somit die Möglichkeit zur Reservierung erhält der Interessent, der seine Finanzierungsbestätigung vorlegt und mit dem Einigung über den Kaufpreis erzielt wird.

Der Kaufpreis folgt dem Prinzip von Angebot und Nachfrage. Insofern ist der Kaufpreis der Preis zu dem Kaufinteressent und Verkäufer sich einigen und der mit einer Finanzierungsbestätigung unterlegt wird.

Nach der Beurkundung veranlasst der Notar die Eintragung eine Auflassungsvormerkung in Abteilung II des Grundbuchs. Damit ist das Grundbuch für weitere Verfügungen durch den Verkäufer gesperrt.

Der Eigentumsübergang erfolgt erst nach Umschreibung des Eigentums in Abteilung I vom Verkäufer auf den Käufer. Diese Umschreibung veranlasst der Notar, wenn ihm der Verkäufer die Kaufpreiszahlung schriftlich bestätigt hat.

Der Eigentumsübergang erfolgt erst nach Umschreibung des Eigentums in Abteilung I vom Verkäufer auf den Käufer. Diese Umschreibung veranlasst der Notar, wenn ihm der Verkäufer die Kaufpreiszahlung schriftlich bestätigt hat.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom zuständigen Finanzamt ausgestellt. Sie bescheinigt, dass gegen den Käufer nach Zahlung der Grunderwerbsteuer steuerlich keine Bedenken bestehen. Die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist Voraussetzung für die spätere Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.

Mit Besitzübergang gehen Nutzen und Lasten somit Rechte und Pflichten vom Verkäufer auf den Käufer über. Der Besitzübergang beschreibt die tatsächliche Herrschaft über eine Sache und ist zu unterscheiden vom rechtlichen Eigentumsübergang.

Ein Verwalter kann seine Zustimmung nur aus wichtigem Grunde verweigern. Einer der häufigsten Gründe ist der Nachweis der Zahlungsunfähigkeit. Denn nicht bezahlte Hausgelder gehen zu Lasten der Eigentümergemeinschaft. Reine Willkür rechtfertigt die Verweigerung einer Zustimmung nicht. 

Schlüsselübergabe und Kaufpreiszahlung sind ein sog. Zug-um-Zug-Geschäft. In der Praxis heißt das, dass der Erwerber die Schlüssel zur Immobilie erst dann erhält, wenn der volle Kaufpreis bei dem Verkäufer eingegangen ist. Sofern der Schlüssel vorher an dem Käufer herausgegeben wird, ist dies eine ungesicherte Vorleistung seitens des Verkäufers. Dieser steht für alle Verschlechterungen des Kaufobjekts ein. Daher sieht auch der notarielle Kaufvertrag von einer solchen Vorgehensweise ausdrücklich ab.

Gleiches gilt für die Überlegung des Käufers einen Teil des Kaufpreises zu zahlen bevor die Fälligkeitsvoraussetzungen eingetreten sind. Hier würde sich das Risiko auf den Käufer verlagern. Auch dieser Fall ist im notariellen Kaufvertrag ausdrücklich nicht vorgesehen.

Grundsätzlich reservieren wir keine Immobilie ohne vorherige Besichtigung. Uns ist wichtig, dass Sie sich vor Ihrer Kaufentscheidung einen umfassenden Eindruck von der Immobilie verschaffen können. Dies ist bei Bestandsimmobilien nur in Kombination mit Objektunterlagen und einer Besichtigung möglich.

Bei dem Verkauf von Grundstücken oder Häusern besitzt die Gemeinde ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Mit einem Negativattest verzichtet die jeweilige Kommune ausdrücklich auf die Ausübung ihres Vorkaufsrechts.

Immobilien verkaufen

Es gibt eine Vielzahl von Gründen warum eine Immobilie verkauft werden soll: der altersbedingte Verkauf, die Änderung der Familiensituation und der Erbfall zählen zu den häufigsten Gründen.

Die Einsichtnahme in das Grundbuch ist zwingende Voraussetzung für den Immobilienverkauf und -erwerb. So sind dort Eigentümer vermerkt, Belastungen und Beschränkungen erfasst sowie eingetragene Grundpfandrechte. 

Dahinter verbergen sich eine Vielzahl von Besonderheiten. Zu nennen wären zum Beispiel Erbbaurechte, Vorkaufsrechte, Nießbrauch, Vor- und Nacherbenvermerke, etc.

Das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten sieht eine paritätische Kostentragung durch Verkäufer und Käufer vor. Diese beträgt ortsüblich 7,14% inklusive Mehrwertsteuer somit je 3,57% vom Käufer und vom Verkäufer.

Die SKW Haus & Grund GmbH unterstützt Sie als Verkäufer professionell, erfahren und absolut diskret im gesamten Verkaufsprozess. Von der ersten Bewertung über die seriöse Vermarktung in Online- und Printmedien bis hin zur Vereinbarung und Durchführung von Besichtigungstermin, Preisverhandlungen in Absprache oder gemeinsam mit Ihnen, der Begleitung zum Notartermin, sowie der Übergabe der Immobilie an den neuen Eigentümer.

Gerne erläutern wir Ihnen im persönlichen Gespräch die einzelnen Facetten unserer Verkaufsmaßnahmen.

Zur Platzierung ihrer Immobilie am Markt holen wir vorab Auskünfte von Behörden und Hausverwaltungen ein, lassen den Energieausweis erstellen und den Grundriss grafisch aufbereiten. Häufig erstellen wir ebenfalls einen virtuellen Immobilienrundgang.

Das von uns angefertigte professionelle und verkaufsfördernde Exposee wird Ihnen zur Prüfung und Freigabe überreicht.

In die Vorbereitungen zur Vermarktung sind somit viele Akteure eingebunden. Ein fixer Erscheinungstermin kann daher seriös nicht genannt werden. Erfahrungsgemäß sind alle vorbereitenden Maßnahmen zwei Wochen nach Auftragserteilung abgeschlossen.

Jede Immobilie ist individuell. Somit lässt sich ein pauschaler Vermarktungszeitraum seriös nicht benennen. In der aktuellen Marktsituation werden gefragte Immobilien häufig innerhalb eines kurzen Zeitraumes vermittelt.

Die SW Haus & Grund veröffentlicht niemals die Adresse Ihrer Immobilie im Internet. Grundsätzlich werden nur Angebote zu Neubauimmobilien mit Bekanntgabe der Lage veröffentlicht.

Die Entscheidung ein Kaufpreisangebot anzunehmen, liegt immer beim Verkäufer. Die Funktion der SKW Haus & Grund ist immer eine beratende im Sinne ihrer Vermittlungstätigkeit.

Wir besuchen Sie mit einem neutralen Pkw ohne jegliche Beschriftung oder Werbung.

Ob eine Räumung erforderlich ist oder nicht, entscheiden wir gemeinsam mit Ihnen im Einzelfall.

Häufig macht eine Möblierung sogar Sinn, damit Interessenten sich die Dimensionen der räumlichen Möglichkeiten vorstellen können.

Für Immobilien muss immer ein angebrochener Versicherungsschutz vorliegen. Somit sollten Sie ihre Versicherung nicht kündigen, wenn Sie einen Käufer gefunden haben. Ihr Käufer muss im Zweifel den Versicherungsschutz bei seinem Finanzierungsinstitut nachweisen. Im Verkaufsfalle tritt der Käufer in die bestehende Wohngebäudeversicherung ein. Nach Eigentumsumschreibung hat dieser Käufer dann ein vierwöchiges Sonderkündigungsrecht.

Erbbaurecht

Das ist das Recht auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu errichten und/oder zu unterhalten. Der Grundstückseigentümer (Erbbaurechtsgeber) erhält dafür ein vereinbartes Entgelt (Erbbauzins). Die Grundlage dieser Vereinbarung bildet der Erbbaurechtsvertrag. Dabei sind insbesondere folgende Regelungen von zentraler Bedeutung: die Laufzeit des Erbbaurechts, der vereinbarte Erbbauzins und die Belastungsvollmacht.

Das Erbbaurecht wird in zwei Grundbüchern erfasst: im Grundbuch des belasteten Grundstücks als Belastung in Abteilung II des Grundbuchs sowie im Erbbaugrundbuch. Erbbaurechte werden in der Praxis vor allem von Kommunen, Kirchen und Stiftungen vergeben. Selbstverständlich können auch Privatpersonen ein Erbbaurecht bestellen.

Die Belastungsgrenze bezeichnet die maximale Höhe bis zu welcher der Erbbaurechtsgeber einer Belastung seines Grundstücks mit Darlehen zustimmt.

Wenn der Erbbaurechtsvertrag ausläuft, gibt es drei Möglichkeiten:

  1. Beim Heimfall erlischt das Nutzungsrecht für den Erbbaurechtsnehmer und das Grundstück fällt an den Grundstückseigentümer zurück.
  2. Die zweite Möglichkeit besteht darin, dass der Erbbaurechtsgeber dem Erbbaurechtsnehmer das Grundstück zum Kauf anbietet.
  3. Eine weitere Möglichkeit liegt darin, dass ein neuer Erbbaurechtsvertrag ausgehandelt wird.

Energieausweis

Für den Verkauf von Immobilien ist die Vorlage eines Energieausweises bereits bei der ersten Besichtigung Pflicht. Basis dafür ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Auch in Immobilienanzeigen ist gesetzlich vorgegeben welche Energiekennziffern anzugeben sind.

Der Energieausweis wird von qualifizierten Energieberatern beziehungsweise Gebäudeenergieberatern im Handwerk (HWK) ausgestellt. Dazu gehören auch viele Innungsschornsteinfeger.

Sollten Sie eine Wohnung verkaufen wollen, liegt der Energieausweis üblicherweise der Hausverwaltung vor.

Die SKW Haus & Grund Immobilien GmbH arbeitet mit qualifizierten Energieberatern zusammen und kümmert sich im Zuge der Immobilienvermittlung gerne auch um die Erstellung des für Sie erforderlichen Energieausweises.

Finanzierung

Die Regularien der SKW sehen vor, dass die Bestätigung von der finanzierenden Bank/Sparkasse ausgestellt wird, somit nicht von einem Dritten. Das Finanzierungsinstitut muss seinen Sitz in Deutschland haben.

In der Bestätigung müssen die persönlichen Daten des Kunden (Darlehensnehmers) sowie die Objektdaten (Anschrift und Kaufpreis) genannt sein.

Diese von der SKW aufgestellten Rahmenbedingungen bieten sowohl Verkäufer als auch Käufer die Sicherheit, dass bei Kaufpreiseinigung die Vermittlung erfolgreich abgewickelt werden kann. 

Beim Kauf einer Neubauimmobilie fallen üblicherweise rund 8,5% Nebenkosten an. Dies sind die Grunderwerbsteuer (6,5 %) sowie die Notar- und Gerichtsgebühren (1,5 % bis 2 %). Die Nebenkosten berechnen sich vom beurkundeten Kaufpreis. Bei Erbbaurechtsverträgen ist zudem die Kapitalisierung des Erbbauzinses zu berücksichtigen. Alle Prozentzahlen verstehen sich inklusive Mehrwertsteuer.

Sofern Sie die Immobilie mit Darlehensmitteln bezahlen möchten, ist eine Gebäudeversicherung unerlässlich. Das finanzierende Kreditinstitut wird Ihnen die Darlehensmittel immer nur dann zur Verfügung stellen, wenn der Gebäudeversicherungsnachweis vorliegt.

Notar

Alle Nebenkosten, also auch die Notar und Gerichtsgebühren, zahlt ortsüblich der Käufer.

Da der Käufer ortsüblich die Kosten des Notars trägt, darf er auch den Notar auswählen.

Für die Beurkundung beim Notar benötigen Sie Ihren gültigen Personalausweis. Vor der Beurkundung wird Ihnen das Notariat weitere Unterlagen zum Thema Datenschutz und Geldwäscheprävention zuschicken. Diese Unterlagen müssen von Ihnen ausgefüllt zum Beurkundungstermin vorliegen. Besonderheiten wie zum Beispiel die Erfordernis zur Vorlage einer Sterbeurkunde, Generalvollmacht oder ähnliches werden wir individuell mit Ihnen abstimmen.

Allgemeine Fragen

Sollte ihr Ansprechpartner ausfallen, gibt es immer einen Kollegen/eine Kollegin die ihnen während dieser Zeit als Ansprechpartner/in zur Verfügung steht. Selbstvertsändlich werden auch dann Besichtigungen durchgeführt.

Maklerverträge, die außerhalb der Geschäftsräume der SKW Haus & Grund geschlossen werden, können vom Verbraucher widerrufen werden. Dieses Widerrufsrecht geht auf die Verbraucherrechterichtlinie zurück, die am 13. Juni 2014 in Kraft getreten ist. Als Makler hat SKW somit die Pflicht, Sie über Ihr Widerrufsrecht zu informieren. Dieser Pflicht kommen wir nach, in dem wir Ihnen die Widerrufsbelehrung bei Vertragsschluss per Mail zusenden.

Damit wir für Sie tätig werden können, müssen Sie uns den Erhalt der Widerrufsbelehrung bestätigen und darüber hinaus -wie in der Praxis üblich-auch, dass wir unsere Tätigkeit vor Ablauf der 14-Tage-Frist  aufnehmen sollen.

Sollten Sie uns nur den Erhalt der Widerrufsbelehrung bestätigen, dürfen wir weitere Tätigkeiten erst nach Ablauf der 14 -Tage -Frist aufnehmen. D.h. in der Praxis, dass sie auch erst nach 14 Tagen das Exposé und damit die vollständige Objektanschrift erhalten.

Seit Inkrafttreten des Gesetzes zur Verteilung der Maklerkosten vom 23.12.2020 ist gesetzlich vorgeschrieben, dass der Maklervertrag der Textform bedarf.

In der Praxis muss die SKW daher sowohl mit dem Verkäufer als auch dem Käufer einen Maklervertrag abschließen.

Im Verhältnis zum Eigentümer bedeutet dies, dass die SKW dem Verkäufer einen Vertriebsauftrag anbietet. Der Verkäufer nimmt diesen durch Unterschrift an.

Der Maklervertrag zwischen der SKW und Ihren Kaufinteressenten basiert auf der Grundlage eines Immobilienangebots.  Dieses Immobilienangebot der SKW beinhaltet Objektdaten sowie die Höhe der Vermittlungsprovision inklusive Mehrwertsteuer bei erfolgreichem Abschluss.

Kaufinteressenten müssen diesen Vertragsinhalt in Textform bestätigen, um die vollständige Adresse der Immobilie zu erhalten. Mit Bestätigung kommt der erforderliche Maklervertrag zustande. Das Textformerfordernis ist erfüllt, wenn die Bestätigung per Mail vorliegt.

Die in dem Maklervertrag aufgeführt Provisionspflicht wird erst mit Kaufzusage ausgelöst.

Wenn das eigentliche Grundstück baurechtlich keine Baugenehmigung hergeben würde, kann eine Baulast notwendig werden, um Bauvorhaben baurechtlich genehmigen zu können. Die fehlenden Eigenschaften werden dann als Beschränkung auf dem angrenzenden (dienenden) Grundstück eingetragen. Sie ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde das Grundstück betreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Dies kann die Übernahme von Abstandsflächen, Erschließung von Grundstücken, Überbauung von Grundstücksgrenzen und den Nachweis von Stellplätzen betreffen. 

Baulasten entstehen durch Abgabe einer entsprechenden Erklärung des Grundstückseigentümers und werden regelmäßig in das Baulastenverzeichnis eingetragen. Das ist ein Verzeichnis außerhalb des Grundbuchs, welches bei der Bauverwaltung geführt wird und dort eingesehen werden kann. Auszüge aus dem Baulastenverzeichnis sind in der Regel kostenpflichtig.  Mit Bewilligung der Baulast übernimmt der Eigentümer für das belastete Grundstück eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung. Die Baubehörde kann deren Erfüllung verlangen und notfalls zwangsweise durchsetzen. Die Baulast kann nur aufgrund eines Verzichts der Baubehörde wieder aufgehoben werden. Auf deren Erteilung besteht ein Anspruch nur dann, wenn das öffentliche Bedürfnis an der Baulast nicht mehr besteht. Die Verpflichtungen aus der Baulast sind beim Verkauf auch gegenüber dem Käufer als Rechtsnachfolger wirksam. 

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